내년 상반기 중으로 국내 임대차 시장에 혁신적인 변화가 예고되고 있다. 임대차 계약 전 집주인이 세입자의 월세 체납 이력, 신용도, 흡연 여부 등 개인 정보를 사전에 파악할 수 있는 이른바 '한국형 세입자 스크리닝 서비스'가 도입될 예정이다. 이는 전세 사기 이후 집주인 정보 공개가 강화되자, 정보 비대칭 해소와 공평한 계약 환경 조성을 위해 세입자 정보도 투명하게 공개해야 한다는 인식이 반영된 결과로 풀이된다.

 

7일 대한주택임대인협회는 프롭테크 기업 및 신용평가기관 등과 협력하여 '임대인·임차인 스크리닝 서비스'를 준비하고 있다고 밝혔다. 이 서비스의 핵심은 집주인이 세입자를 선정할 때 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 미리 파악할 수 있도록 정보를 제공하는 것이다.

 

구체적으로 집주인은 세입자의 최근 3년간 임차료 및 공과금 체납 이력, 계약 갱신 여부 등을 확인할 수 있게 된다. 특히 임대차 분쟁의 주요 원인으로 꼽히는 △반려동물 양육 여부 △보유 차량 정보 △흡연 여부 △동거인 유무 등도 사전에 알 수 있다. 나아가 세입자의 근무 직군이나 주요 거주 시간대까지 파악할 수 있으며, 이전 임대인의 '면접'을 통해 세입자의 월세 지불 성실도나 재임대 및 추천 의향까지 정보로 제공될 예정이다.

 

협회 관계자는 이 서비스가 늦어도 내년 6월까지는 프롭테크가 보유한 부동산 플랫폼에 우선 도입될 예정이며, 이후 네이버, 직방 등 주요 부동산 중개 플랫폼으로 확장을 검토하고 있다고 설명했다.

 

이러한 서비스 도입 배경에는 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭성 확대가 자리 잡고 있다. 2021년 전세 사기 사태가 사회적 문제로 부각된 이후, 세입자는 계약 전 집주인의 보유 주택 수, 보증 사고 이력, 국세 및 지방세 체납 여부 등을 확인할 수 있는 권한이 대폭 강화되었다.

 

반면 집주인이 세입자의 신뢰도를 확인할 수 있는 장치는 미비하여, 집주인들 사이에서는 '역차별'에 대한 불만이 꾸준히 제기되어 왔다. 특히 최근 국회에서 전월세 계약 갱신 기간을 최장 9년까지 연장하는 주택임대차법 개정안이 발의되면서, "깜깜이 계약 시스템으로는 내 집에 전과자가 들어오는지 알 길이 없다"는 집주인들의 불안감이 극대화되었고, 심지어 '6개월 세입자 인턴 과정'을 제안하는 국민 청원까지 등장하는 등 정보 공개 요구가 거세졌다.

 

임대차 분쟁의 증가 역시 스크리닝 서비스 도입을 가속화하는 요인이다. 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회 접수 건수는 2020년 44건에서 2023년 665건, 2024년 685건으로 급증하는 추세다. 이 서비스는 임대차 분쟁의 소지가 될 수 있는 요소를 계약 전에 미리 걸러내어 분쟁을 예방하는 효과를 가져올 것으로 기대된다.

 

해외에서는 이미 계약 전 세입자 정보를 확인하는 유사 제도가 보편화되어 있다. 미국 최대 부동산 플랫폼인 질로(Zillow)에서는 세입자가 신용 점수, 연체 기록, 심지어 범죄 기록까지 제출하도록 요구한다. 독일에서는 집을 구할 때 소득, 직업 등 자신에 대한 상세 설명서를 작성하여 집주인에게 제출하는 것이 일반적이다. 공유 주거 플랫폼인 에어비앤비(Airbnb)에서도 호스트가 게스트를 평가하는 절차가 있어 상호 간의 신뢰도를 구축하고 있다.

 

전문가들은 현재와 같이 전월세 물량 감소세가 지속될 경우, 집주인들이 세입자를 '가려서 받으려는' 경향이 강해지면서 이러한 '임차인 면접제' 움직임은 더욱 가속화될 것으로 분석하고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전월세 매물이 많았다면 세입자를 모시기에 나섰겠지만, 지금은 매물이 적어 세입자를 가려서 받겠다는 것"이라고 현 상황을 진단했다.